Certyfikaty ekologiczne w budownictwie - przewodnik dla inwestorów

W dzisiejszych czasach, gdy zrównoważony rozwój i ochrona środowiska stają się priorytetami globalnymi, ekologiczne budownictwo zyskuje na znaczeniu. Certyfikaty ekologiczne dla budynków to nie tylko potwierdzenie przyjaznego dla środowiska charakteru inwestycji, ale również sposób na zwiększenie jej wartości rynkowej i prestiżu. W niniejszym artykule prezentujemy kompleksowy przewodnik po systemach certyfikacji ekologicznej budynków dostępnych w Polsce, ich zaletach, kosztach oraz procesie uzyskiwania.

Dlaczego warto certyfikować budynek?

Certyfikacja ekologiczna budynku niesie ze sobą szereg korzyści dla inwestora, użytkowników oraz środowiska:

Główne systemy certyfikacji dostępne w Polsce

Na polskim rynku dostępnych jest kilka międzynarodowych systemów certyfikacji ekologicznej budynków, które różnią się metodologią, zakresem oceny oraz rozpoznawalnością.

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method)

BREEAM to brytyjski system certyfikacji, który jest najstarszym i jednym z najbardziej rozpowszechnionych systemów w Europie, w tym w Polsce.

Koszt certyfikacji BREEAM w Polsce: 60 000 - 120 000 PLN (w zależności od wielkości i złożoności projektu)

Budynki certyfikowane w systemie BREEAM w Polsce: ponad 800 (dane na początek 2024 r.)

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)

LEED to amerykański system certyfikacji opracowany przez U.S. Green Building Council, który zyskuje coraz większą popularność na polskim rynku.

Koszt certyfikacji LEED w Polsce: 80 000 - 150 000 PLN (w zależności od wielkości i złożoności projektu)

Budynki certyfikowane w systemie LEED w Polsce: ponad 300 (dane na początek 2024 r.)

DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen)

DGNB to niemiecki system certyfikacji, który zyskuje popularność w Polsce, szczególnie wśród inwestorów z kapitałem niemieckim.

Koszt certyfikacji DGNB w Polsce: 70 000 - 140 000 PLN (w zależności od wielkości i złożoności projektu)

Budynki certyfikowane w systemie DGNB w Polsce: około 50 (dane na początek 2024 r.)

WELL Building Standard

WELL to system certyfikacji koncentrujący się na zdrowiu i komforcie użytkowników budynku, który zyskuje coraz większe zainteresowanie w Polsce.

Koszt certyfikacji WELL w Polsce: 100 000 - 200 000 PLN (w zależności od wielkości i złożoności projektu)

Budynki certyfikowane w systemie WELL w Polsce: około 30 (dane na początek 2024 r.)

Polskie systemy certyfikacji

W Polsce rozwijane są również rodzime systemy certyfikacji, które uwzględniają specyfikę lokalnego rynku i regulacji.

GBS (Zielony Budynek Zrównoważony)

System certyfikacji opracowany przez Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego (PLGBC), który jest dostosowany do polskich warunków.

Koszt certyfikacji GBS w Polsce: 30 000 - 60 000 PLN (w zależności od wielkości i złożoności projektu)

Budynki certyfikowane w systemie GBS w Polsce: kilkanaście (system w fazie rozwoju)

Porównanie systemów certyfikacji

System	Pochodzenie	Główne zalety	Główne wyzwania	Rozpoznawalność na rynku polskim
BREEAM	Wielka Brytania	Elastyczność, dostosowanie do lokalnych warunków, szeroka baza akredytowanych specjalistów	Złożoność procesu dokumentacji	Bardzo wysoka
LEED	USA	Prestiż międzynarodowy, atrakcyjność dla korporacji amerykańskich	Sztywne wymagania, mniej dostosowane do warunków europejskich	Wysoka
DGNB	Niemcy	Holistyczne podejście, analiza cyklu życia, aspekty ekonomiczne	Mniejsza liczba akredytowanych specjalistów w Polsce	Średnia
WELL	USA	Nacisk na zdrowie i dobrostan użytkowników	Wysokie koszty, wymagane badania jakości środowiska wewnętrznego	Rosnąca
GBS	Polska	Dostosowanie do lokalnych warunków, niższe koszty	Niska rozpoznawalność międzynarodowa	Niska, ale rosnąca

Proces certyfikacji budynku

Niezależnie od wybranego systemu, proces certyfikacji ekologicznej budynku przebiega podobnie i obejmuje następujące etapy:

1. Wybór systemu certyfikacji – analiza dostępnych opcji i wybór najlepiej dopasowanej do potrzeb projektu
2. Rejestracja projektu – zgłoszenie projektu do organizacji certyfikującej i wniesienie opłaty rejestracyjnej
3. Wybór asesorów/konsultantów – zatrudnienie specjalistów akredytowanych w danym systemie
4. Analiza wstępna i strategia – określenie możliwych do osiągnięcia poziomów certyfikacji i opracowanie strategii
5. Wdrożenie wymagań – dostosowanie projektu i procesów budowlanych do wymagań systemu
6. Przygotowanie dokumentacji – zebranie dowodów spełnienia wymagań
7. Wstępna ocena – przesłanie dokumentacji do oceny (w większości systemów dostępna na etapie projektowym)
8. Realizacja budynku – nadzór nad zgodnością wykonania z założeniami
9. Ocena końcowa – weryfikacja ukończonego budynku
10. Uzyskanie certyfikatu – formalne potwierdzenie spełnienia wymagań

Koszty certyfikacji

Całkowity koszt certyfikacji ekologicznej budynku składa się z kilku elementów:

Całkowity koszt certyfikacji stanowi zazwyczaj 0,5-2% całkowitego budżetu inwestycji, przy czym koszty dodatkowych rozwiązań ekologicznych często zwracają się w trakcie eksploatacji budynku dzięki niższym kosztom utrzymania.

"Certyfikacja ekologiczna nie powinna być postrzegana jako dodatkowy koszt, ale jako inwestycja zwiększająca wartość nieruchomości i zmniejszająca koszty operacyjne. Według naszych analiz, certyfikowane budynki uzyskują o 5-10% wyższe czynsze i mają krótsze okresy bezczynszowe w porównaniu do budynków niecertyfikowanych."

Rafał Schurma, Prezes Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego

Certyfikacja budynków istniejących

Większość systemów certyfikacji oferuje specjalne schematy dla budynków istniejących, które pozwalają na ocenę i poprawę ich parametrów środowiskowych.

Certyfikacja budynków istniejących jest szczególnie istotna w kontekście modernizacji starszych obiektów i dostosowania ich do współczesnych standardów efektywności energetycznej.

Studia przypadków - certyfikowane budynki w Polsce

Przykład 1: Varso Tower w Warszawie

Przykład 2: Kompleks mieszkaniowy Zabłocie w Krakowie

Trendy i przyszłość certyfikacji ekologicznej w Polsce

Rynek certyfikacji ekologicznej budynków w Polsce dynamicznie się rozwija. Wśród głównych trendów można wymienić:

1. Rosnące znaczenie certyfikatów dla budynków mieszkalnych – dotychczas certyfikacja dominowała w sektorze komercyjnym, ale coraz więcej deweloperów mieszkaniowych dostrzega korzyści z certyfikacji
2. Integracja kryteriów ESG (Environmental, Social, Governance) – certyfikaty stają się istotnym elementem strategii ESG firm
3. Nacisk na neutralność węglową – nowe wersje systemów certyfikacji kładą większy nacisk na redukcję śladu węglowego budynków
4. Większa uwaga na aspekty zdrowotne – pandemia COVID-19 zwiększyła zainteresowanie certyfikacją WELL i aspektami zdrowotnymi w innych systemach
5. Rosnąca presja regulacyjna – nowe wymogi UE dotyczące efektywności energetycznej i raportowania ESG zwiększają znaczenie certyfikacji

Wskazówki dla inwestorów

Dla inwestorów rozważających certyfikację ekologiczną budynku, warto uwzględnić następujące rekomendacje:

Podsumowanie

Certyfikacja ekologiczna budynków w Polsce przestaje być postrzegana jako luksus czy kaprys, a staje się standardem na rynku nieruchomości komercyjnych i coraz częściej również mieszkaniowych. Korzyści ekonomiczne, wizerunkowe i środowiskowe sprawiają, że jest to inwestycja o pozytywnym zwrocie zarówno dla deweloperów, jak i użytkowników końcowych.

Wybór odpowiedniego systemu certyfikacji powinien być podyktowany specyfiką projektu, jego lokalizacją, budżetem oraz celami strategicznymi inwestora. Niezależnie od wybranego systemu, kluczowe jest wczesne uwzględnienie wymagań certyfikacji w procesie projektowania i budowy, co pozwala na optymalizację kosztów i maksymalizację korzyści.

W obliczu rosnących wymagań regulacyjnych i oczekiwań rynku, certyfikacja ekologiczna staje się nie tyle przewagą konkurencyjną, co koniecznością dla budynków aspirujących do klasy premium. Równocześnie, dynamiczny rozwój technologii i rosnąca świadomość ekologiczna sprawiają, że rozwiązania niegdyś uznawane za innowacyjne stają się standardem, a systemy certyfikacji ewoluują, podnosząc poprzeczkę dla zrównoważonego budownictwa.